Die Jahresabrechnung der GdWE

Wozu die Jahresabrechnung dient

Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt die Verwaltung eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie zeigt, was die Gemeinschaft im Abrechnungsjahr tatsächlich eingenommen und ausgegeben hat, und verteilt die Kosten auf die einzelnen Einheiten.

Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht mehr über das Rechenwerk als Ganzes. Gegenstand des Beschlusses sind nur die Zahlungen, die sich daraus ergeben: die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Woraus die Abrechnung besteht

Die Jahresabrechnung hat zwei Teile, die zueinander passen müssen:

• Gesamtabrechnung: Sie stellt alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungsjahr dar.
• Einzelabrechnung: Ihr Anteil an jeder Kostenart, verteilt nach dem jeweils geltenden Schlüssel. Ihm werden die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse gegenübergestellt. Aus der Differenz ergibt sich ein Nachschuss oder ein Guthaben.

Maßgeblich für den Nachschuss sind die beschlossenen, nicht die tatsächlich gezahlten Vorschüsse. Offenes Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan bleibt als eigene Forderung bestehen.

Unabhängig von der Abrechnung erhalten Sie jährlich einen Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Über den Vermögensbericht wird nicht beschlossen.

Worauf Sie beim Prüfen achten

• Passen Anfangs- und Endbestände der Konten zu den gebuchten Einnahmen und Ausgaben?
• Stimmen die Verteilerschlüssel mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Beschlüssen überein?
• Entsprechen die angesetzten Vorschüsse dem beschlossenen Wirtschaftsplan?

Wenn Sie diese Fragen mit Ja beantworten können, sind die zentralen Punkte geprüft. Sie haben außerdem das Recht, die Belege bei der Verwaltung einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

Für selbstgenutzte Wohnungen können Sie Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen (§ 35a EStG). Die Verwaltung weist die Beträge in der Abrechnung oder in einer gesonderten Bescheinigung aus.

Wenn Sie vermieten

Die Einzelabrechnung ist nicht die Betriebskostenabrechnung für Ihre Mieter. Bei Wohnraummietverträgen dürfen nur Kosten umgelegt werden, die in der Betriebskostenverordnung vorgesehen und im Mietvertrag vereinbart sind. Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten, Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Laufende Wartungskosten, etwa für den Aufzug, sind dagegen in der Regel umlagefähig. Für die Verteilung können Sie grundsätzlich die Schlüssel aus der WEG-Abrechnung übernehmen (§ 556a Abs. 3 BGB).

Bei vermieteten Wohnungen gilt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG nicht für Sie als Vermieter. Die Kosten sind bei Ihnen Werbungskosten. Ihre Mieter können die Ermäßigung über die Betriebskostenabrechnung in Anspruch nehmen.