Wissen / Vermietung
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Wartefristen, Kappungsgrenze, Begründung: die Regeln für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB im Überblick.
Wann eine Erhöhung möglich ist
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben bei diesen Fristen außer Betracht.
Die Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Verordnung bestimmt, liegt die Grenze bei 15 Prozent. Das gilt zum Beispiel für ganz Hamburg und seit Mai 2024 für zahlreiche Gemeinden in Schleswig-Holstein, darunter Ahrensburg. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Form und Begründung
Das Erhöhungsverlangen braucht die Textform und eine Begründung. Zulässig sind:
- der Mietspiegel der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- mindestens drei vergleichbare Wohnungen
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss das Erhöhungsverlangen dessen Werte auch dann nennen, wenn es auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird.
Zustimmung und Wirksamkeit
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die höhere Miete wird dann ab dem dritten Kalendermonat geschuldet. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bei einer Staffel- oder Indexmiete gelten eigene Regeln, eine Erhöhung nach § 558 BGB ist dort ausgeschlossen.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für Ihr Objekt beraten wir Sie gern persönlich.